营改增后，房产出租怎么缴纳房产税，计税依据是含增值税还是不含
7月份增值税“三报叠加”和房产税季报过后，笔者抽查了部分房产税季度申报情况，发现了不少的问题，尤其是出租房产的房产税计税依据错误的问题更是突出。《房产税暂行条例》规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”“营改增”后，房产租金收入由原先征收营业税改征增值税，其计税方式也由原先的价内计税改变为价外计税，带来了从租计税房产税计税依据“房产租金收入”的混乱。要想说清楚“营改增”新政后从租计征房产税计税依据的变化，正确计算房产税，必须弄清四个问题。
问题一：营改增后，从租计征的房产税计税依据含不含增值税？
为配合新政的执行，财政部、国家税务总局在《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）中，明确规定“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”在计征房产税等税种时，“税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”同时，对于享受减征、免征增值税优惠的纳税人，还专门规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据不含增值税。
问题二：出租房产增值税计税方法有几种？如何确定？
“营改增”后要想确定从租计征房产税计税依据，必须先要弄清楚增值税如何计算。当前，纳税人出租房产一般存在三种情形：一是单位和个体工商户出租2016年4月30日以前取得的房产，二是单位和个体工商户出租2016年5月1日以后取得的房产，三是其他个人出租房产（住房、其他房产）。增值税计税方法也存在两种方式：一般计税方法和简易计税方法。按照纳税人增值税纳税资格的登记种类的不同，其计税的方式和依据也各不相同。详见下表：
需要注意的是：一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。同时，对于一般纳税人存在多套房产出租，可能存在不同房产适用不同增值税计税方法选择的情形，不仅需要向国税机关备案，更要向地税机关备案。
问题三：一般计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
出租房产实行（或选择）增值税一般计税方法的，其增值税应纳税额为“当期销项税额－当期进项税额”，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。无论纳税人当期实际缴纳的增值税额多少，其从租计征的房产税计税依据——“不含增值税”的租金收入，就是增值税发票中列明的“销售额”，即：取得的全部租金收入按照11%的增值税率折算后的金额。计算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）
即使纳税人不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区），增值税按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税的，其从租计征房产税计税依据仍然是“不含增值税”的租金收入，在房产所在地地税机关申报缴纳。即：
从租计征房产税计税依据＝全部租金收入÷（1+11%）
问题四：简易计税方法从租计征房产税计税依据如何确定？
选择（或实行）简易计税方法的纳税人，由于国家对小微企业和个人（个体工商户和其他个人）出租住房的增值税优惠，其从租计征房产税的计税依据，不能简单地等同于按5%征收率折算不含税租金收入，应区分不同的情况分别确定：
1、一般纳税人选择简易计税方法的，从租计征房产税计税依据是“不含增值税”的租金收入，即以收到的全部租金收入，按照5%的征收率折算，计算公式如下：
从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入÷（1+5%）
2、小规模纳税人实行简易计税方法的，因纳税人可能享受小微企业免征增值税优惠、以及开具增值税发票种类的不同（增值税普通发票、增值税专用发票）而不同，其从租计征房产税计税依据不能简单地等同于“不含增值税”的租金收入，其“免征增值税的，确定计税依据时”，“不扣减增值税额”，即不扣除减免的增值税额，具体如下：
——满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税普通发票免征增值税的，确定其从租计征房产税计税依据时，“租金收入”“不扣减增值税额”，即为实际收到的全部租金，无需折算“不含增值税”的租金收入。
——满足小微企业增值税优惠条件的纳税人，出租房产开具增值税专用发票的（全部或部分），不享受免征优惠，应按规定征收（或预缴）增值税，其缴纳的增值税额应予在“租金收入”中扣减。具体如下：
从租计征房产税计税依据＝实际全部租金收入－开具增值税专用发票缴纳的增值税额
3、其他个人采取一次收收取租金或预收款形式出租不动产，取得（预收）的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊。分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其房产出租的房产税计税依据的计算同小规模纳税人简易计税方法。
对于个体工商户和其他个人出租住房的，按照现行增值税新政，适用优惠政策减按1.5%征收的，其“免征增值税的，确定计税依据时”，房产税计税依据应为“租金收入不扣减增值税额”。即：
实行优惠税率的其他个人出租住房的租金房产税计税依据
＝全部租金收入－（全部租金收入/(1+5%)*1.5%）
=全部租金收入－实缴增值税额
综上，实行简易方式计税的房产出租房产税计税依据，可以简单地记为：实行简易方式计税的房产出租房产税计税＝全部租金收入－实缴增值税额
