上个周末应该是房地产市场最近几年里消息最多、住建部门最忙碌的双休日了，三大一线城市的住建局纷纷加班对前几天住建部倪部长召开的座谈会会议精神表态。

先是北京，7月29日（周六）都快晚上10点了，北京住建局官微推送了相关文章；紧接着轮到了深圳，7月30日（周日）中午“深圳住建”微信公众号发布《更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展》的文章；同在广东省的广州市看到深圳已经表态了自然不甘落后，虽然没有直接发文但在接受当地媒体采访时住建局相关工作人员称“将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好低满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。”

截至本文写作之时也就上海住建局“按兵不动”，什么都没说，但几乎可以肯定的是之后会按照中央部委的新要求重新审视当下执行的各类房地产政策是否存在修改的空间。

从北京、深圳、广州住建局的表态措辞中不难发现大家讲的内容都差不多，关键词几乎一模一样，无非是“满足合理需求，包括刚需和改善性”以及“促进楼市健康平稳发展”展开。

“改善性需求”主要针对二套房或小房换大房，“健康平稳”意味着不可能推出强刺激政策让房价大涨大跌，如全面放开限购是想都不用想的。那么四大一线城市（尤其是限购最严厉的北京和上海）在今年下半年可能会出台什么样的楼市新政呢？顺着上面提到的两大原则预测一下。

取消“认房又认贷”，恢复“认房不认贷”

从倪部长主持召开的座谈会通稿中可以看到会议着重提及进一步落实好“认房不用认贷”政策，所以这一条极有可能在一线城市实施。

实际上此前已经有一些二、三线城市取消了“认房又认贷”，如郑州、杭州等地。当然，这些城市恢复“认房不认贷”所带来的效果无法和一线城市相提比伦，因为执行层面原本就不太严格。相反，一线城市可是正儿八经地严格落实，至少我所在的上海这几年几乎没有任何可操作的突破空间。

所谓“认房又认贷”指的是只要有贷款记录，哪怕把名下所有房子卖了并还清了房贷再次买房时依然按照第二套房对待。相比于第一套房来说第二套房的首付、税费、贷款利率政策都要差很多。比如，北京首套房的最低首付比例为35%，第二套房至少首付80%。

那些买第一套房时贷了款、多年后想要换大房子的家庭往往因极高的首付比例无法实现改善性需求。

“认房不认贷”如能落地将为很多改善性需求打开购房空间，只要卖掉名下的小房子并结清贷款就可以再次享受首套房的各类政策购置新的大房子了。

税费政策大调整，与大部分城市接轨

买卖住房的交易大头是房子本身但税费也是不可忽略的部分，尤其是在一线城市，曾经有银行甚至推出了专门针对各类交易税的“税费贷”。

我的一位上海朋友前两年买了一套总价800万左右的房子，大家猜猜一共缴纳了多少税？不算中介费光是增值税和契税就支出了60多万元，赶得上四线城市一套小房子的总价了。

四大一线城市的部分税费政策是独树一帜的，可能会趁着这次调整与其他城市接轨。最典型的便是二套房的契税政策。

在北上广深以外的城市购买第二套房可以享受契税税率优惠，90平方米以内的房产按照1%的税率征收契税，超过90平方米的按照2%征收；而北上广深不论房产面积多大，只要是购买第二套房均按照3%的税率征收契税。

一线城市的二套房契税税率与其他城市相同能够节省多少钱呢？假设在上海购买一套面积为80平方米、单价为7万元的房子，按照3%的税率需要支付16.8万元的契税，按照1%只征收5.6万元，差了十多万元。

另外，一线城市的增值税免税间隔期较长。在全国大部分城市卖房时只要满足买入至卖出超过两年就不需要缴纳5%的增值税了，上海、广州这样的城市规定间隔五年以上出售房屋才可能（还要看是否为普通住宅）免征增值税。

优化一线城市的税费政策、降低交易成本可能是未来调控的又一个重要方向。

降低普通住宅认定门槛

北京、上海这样的超级大城市将住宅分为两类，一是普通住宅、二是非普通住宅，从名称上就能看出后者受到的限制更多，事实也确实如此。

前文提过在上海交易房产哪怕间隔期达到五年以上也不一定能够免除增值税，还要根据交易房产属于普通住宅还是非普通住宅判定。普通住宅可以免增值税，非普通住宅需要按照差额缴税，什么意思呢？举个例子。

假设张三6年前花了400万元购买了一套住房，今年准备以600万元卖出。600万的房子必然属于非普通住宅，需要缴纳的增值税金额=（600万-400万）/（1+5%）*5%=9.52万元；假设出售的房产为普通住宅，那么不用缴纳接近10万元的增值税了。

如果张三是3年前买入房子现在卖出，按照当下的政策需要全额缴纳增值税，缴税金额=600万/（1+5%）*5%=28.57万元。

普通住宅与非普通住宅的主要区别体现在税费上，只要被认定为普通住宅就能省下不少钱。

什么样的房子属于普通住宅呢？无论是上海还是北京均有好几个标准，如建筑面积、楼层、容积率等，其中最重要的是总价。

以上海为例，房产位于内环以内，总价不能超过430万元；位于内外环之间不能超过310万元；位于外环以外不能超过230万元。北京按照五环以内、五环至六环、六环以外划分总价，与上海标准相差不大。

上海内环以内的单价已经突破了10万大关，内外环之间在6万左右，外环外也要卖3、4万元了，以这样的单价来看超过50平方米的房子基本上就不算普通住宅了，显然不太合理。之所以如此是因为上海和北京的普通住宅认定标准是好几年前设置的，当时的房价和现在无法同日而语，标准并未随着均价的上涨而调整。

以上三个方面的政策是未来最有可能出台的，在一定程度上释放一线城市被压抑已久的改善性需求的同时不会导致房价过快上涨，符合高层对房地产市场的期望，让重点城市的房地产市场筑底企稳。

当然，“稳”和“火”是两个完全不同的概念，后者指量价齐升，前者主要针对量的回升，对可能到来的价涨依然持消极态度，这就是本文开头提到的不会出台强刺激政策的原因，高层只希望带动诸多产业和就业的房地产行业实现稳步健康发展，如果“火”太大了还是会“浇灭”的。

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